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글. 윤치선(미래에셋은퇴연구소 연구위원)
부동산 간접투자상품, 무엇인가? 그리고 장점은?
부동산 간접투자상품이란 부동산, 부동산 개발에 대한 대출, 부동산과 관련된 증권 등에 투자하는 금융상품을 말한다. 인허가해주는 정부 부처 및 법적요건 등에 따라서 리츠(국토교통부 인가)와 부동산 펀드(금융감독원 증권신고서 제출)로 나눌 수 있다. 이 중에서 공모형은 49인을 초과한 일반 개인을 대상으로 자금을 모집하는 것을 말한다. 그 외의 부동산 간접투자상품은 사모형으로 분류하며, 주로 연기금, 금융회사 등의 기관 투자자와 외국인들이 주고객이다. 부동산 간접투자상품은 기관이나 외국 투자자들에게는 이미 일반화된 상품이다. 2018년 기준으로 사모 부동산 간접투자상품의 규모는 155.8조 원에 달한다. 이런 인기의 비결은 양호하면서도 안정적인 수익률이다. 국토교통부의 리츠정보시스템에 의하면 2012년, 2014년, 2018년의 오피스 리츠 연수익률은 각각 4.1%, 4.6%, 6.4%에 달했다. 최근의 저금리 기조를 생각해보면 상당히 매력적이다.
‘공모형 부동산 간접투자상품’이 활성화되지 않은 이유는?
앞서 언급한 장점에도 불구하고 부동산 간접투자상품이 일반 투자자들에게는 대중화되지 않았다. 2018년 기준 공모 부동산 간접투자상품은 6조 원으로 사모형 상품 규모의 4% 수준에 불과하다. 가장 큰 이유는 투자할 수 있는 상품 자체가 적기 때문이다. 리츠의 경우 2019년 7월말 기준으로 229개가 존재하나, 그중 상장된 공모형 리츠는 5개에 불과하다. 금융기관에서 공모형 부동산 간접투자상품을 많이 내놓지 않는 주된 이유는 자금 모집이 어렵기 때문이다. 부동산에 투자하는 금융상품은 대형 오피스 빌딩 등을 매입해야 하므로 일정 규모 이상의 자금모집이 반드시 필요하다. 사모의 경우 개별 기관 투자자들의 투자금액 자체가 커서 몇몇 투자자로부터만 자금을 유치해도 운용하는 데 문제가 없다. 그러나 일반 투자자들에게 공모로 자금을 모집했다가 생각만큼 호응이 좋지 않으면 아예 투자 자체를 시행할 수 없게 된다.
‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’ 어떤 내용 담고 있나?
이번에 정부가 발표한 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’은 이러한 문제점을 해결하는 데 초점을 맞추고 있다. 투자자 입장에서 볼 때 주요 내용은 크게 세 가지다. 첫째는 공모 리츠·부동산 펀드에 우량한 부동산을 우선 공급하는 것이다. 예를 들어 공공기관이 주요 지역에 가지고 있는 부동산 등은 투자 성공 가능성이 높은 우량 자산인 경우가 많다. 이런 부동산의 개발 및 운용을 위해 민간사업자 선정 시 공모 리츠·부동산 펀드에 우선적으로 기회를 주겠다는 것이다. 이렇게 하면 공모 리츠·부동산 펀드의 투자 매력이 높아지게 된다. 둘째는 세제 혜택 지원이다. 공모 리츠·부동산 펀드에 일정 기간(예시: 3년) 이상 투자하는 사람에게 투자금액 5천만 원 한도로 이익에 대해 분리과세(세율 9%)를 선택할 수 있게 해준다. 기존의 배당소득세율(15.4%)보다 훨씬 낮은 세율일뿐더러 종합과세를 하지도 않으니 상당한 혜택이 될 전망이다. 셋째는 주택기금여유자금 등으로 펀드를 만들어서 향후 상장될 공모 리츠·부동산 펀드에 투자한다는 것이다. 충분한 투자자금이 모집되지 않아서 공모 리츠·부동산 펀드의 설정이 안 되는 경우를 방지하기 위함이다. 이외에도 규제를 합리화하고, 리츠·부동산 펀드 관련 수익률 지수를 개발하는 등 다양한 지원 방안이 포함되어 있다. 구조적 저성장·고령화 시기에 접어든 한국은 앞으로도 장기간 낮은 금리가 유지될 가능성이 높다.
비슷한 상황에 처한 일본이나 유럽 등이 현재 마이너스 금리 상태인 것을 보면 짐작할 수 있다. 이런 상황에서 안정적인 장기 수익률을 보여줄 수 있는 부동산 간접투자상품은 괜찮은 투자 대안이 될 수 있다. 2018년 기준으로 일본과 유럽의 리츠 배당 수익률은 각각 4.11%와 3.46%였다. 금리가 하락해도 부동산 간접투자상품의 매력은 유지되고 있는 것이다. 투자자들이 이번에 정부가 발표한 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’에 관심을 가져야 하는 이유가 여기에 있다.